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在房地产市场火热的一年，北京的“商改住”项目也点燃了。 但是，仅9个月，这个项目就立即中止了。 晚上，北京的“商改住”到处都是悲鸿。 过去一年多来，北京“商改住”项目的生存现状是什么景象？ 《每日经济情报》记者最近访问了北京的很多“商改住”项目，试图弄清真相。
从排队买房到分组退房。 每平方米的平均价格从五万元的高位遭遇腰斩。 来维权的业主是两年前的买家。 这是北京部分“商改住”项目的真实写照。 最近，北京的“商改住”市场似乎有点躁动。
在收到许多“可注册、适合商住、事业有生活”的销售邮件后，“每日经济信息”记者最近访问了北京的许多“商改住”项目。
某销售人员说“提供代理企业(幽灵企业)的全部业务”，说“联合几个身体共同出资购买企业，可以按所有权的比例区分面积”，“楼盘没有分户住宅生产证，不需要上网本”，“最后去。 与开发者们的沉默相比，项目营销推进负责人的话术给曾经冰封的市场带来了些许不同的“温度”。
●政策不明，市场躁动，商务项目低迷销售
年是一线城市“商改住”市场上最“红火”的一年。
同年6月3日，国务院发布了《国务院办公厅关于培育住房租赁市场和快速发展的一些意见》，“允许租赁住房，允许商业住宅等按规定改建为租赁住宅，土地的采用年限和容积率不变，土地用途。
因此，很多城市也落地发表了相关的补助政策，市场朝着好的方向，大家竞争涌入。
“年间，我们的项目简直疯了，年初的最高单价一次上涨到5万元以上。 ”。 通州商住样品尚品台湖项目的销售员就这样让记者想起了当时的“美好时光”。
但不到9个月，年3月26日，北京发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，严格管理商业事务类项目的用途，与销售的商业事务项目相比严格管理。
公告强调商业、办公类项目必须严格根据计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。 公告指出，公司正在建设商业类项目(包括销售)，不得卖给个人，个人购买需要满足两个条件:一是名义上北京没有住宅和商业类房地产记录。 二是在北京连续五年缴纳社会保障，或者连续五年缴纳个人所得税。
晚上，北京的“商改住”到处都是悲鸿。
2天后的年3月28日，北京市住建委公布名单，因涉嫌在6个销售项目上销售“商改住”而被禁止上网签字。
中原地产发布的统计数据显示，北京商务市场在“326”新政发布后的三天内，上网本总量只有七套。 新政前3天，这个数字为850套，下跌幅度达到99.9%。
商务市场出现了“速冻”的势头，政策对至今为止的“商改住”项目也做出了一定的妥协。
年5月23日，北京市住建委发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对“商改住”房屋的销售作出进一步规定，购买的商务类房屋可以租赁，且不限定租赁对象。 也可以销售，但买家必须满足政策要求。 政策执行前，有取得预售许可证，实际成交，完成网签的商务类项目，开发者可以维持现有的设施。 购买的商业房屋，购买者可以维持现有的设施。
老房子的老方法，新房子的新方法。 而且，判定新的旧基准是在去年3月26日前是否拿到了预约证。
也就是说，在“326”之前拿到预约证的楼盘可以出租，但在“326”之后拿到预约证的楼盘有疑问。 这个疑问是，拿到建筑开工许可证的人可以不改变项目的用途。 因此，涉嫌政策“擦边球”的项目在接下来的1年以上屡见不鲜，在建设委员会的“黑名单”中也多次出现，进行了罚款、上网本的暂停、申报资格的注册取消等。
实际上，“326”以后，以租赁费销售、以企业名购买等也存在于商社的市场中。 今年7月，金角、万科、复地、华远等开发商受到北京市房山区建设委员会的处罚。 处罚原因包括未取得现房销售备案，擅自推荐客户代理营业执照和改建装修企业，采用未经审查的施工图纸擅自施工。
在《每日经济信息》记者的实地访问中，一位销售员解释说:“商务市场现在处于监督管理的敏感时期，但项目在政策制定前已经批准，所以低调的销售是没有问题的。” 关于“改水改电”、“高价收购/租赁注册地址”、“专业移动机”等有意义的电梯小广告，依然静静地存在于“商改住”项目的“重灾区”。
“‘商改住’项目的政策规定很明确，但是将来的政策也不太明确，所以公司从抑制价格等立场出发，会延迟这样的项目的开发。 这样的项目过去也被认为可以转移到租赁，但实际上需要对租赁本身的效果加上问号，最近的项目状况变得不自然了。 ”。 易居研究院智囊团中心的研究负责人对《每日经济信息》的记者说:“对住宅企业来说，订购某个项目是这样的项目过去非常受欢迎，特别是购买没有限制的属性。 但是，确实是“擦边球”模式，所以风险很大。 ”。
●断崖下跌，被迫降价，重仓商社受到了压力
年商住限制传闻前一周创造3191套记录的尚品台湖项目(但是，被怀疑是虚假交易)现在是门可罗雀。 整个项目在台湖收款站出口的广告依然引人注目，“从46900元/平方米开始，享受通州临街现店”。
尚品台湖现在销售的项目以30~70平方米的户型为主。 “现在是比较划算的购物，但是去年的“326”政策一出台，瞬间就凉了，几个月套房就卖不出去了。 尚品台湖项目的销售员说:“我自己也买了一套。”
“去年政策刚出台，我们的楼盘还没有下降一分。 但是企业必须有这么多人吃和喝，所以我们的销售团队向领导申请了50套特价房。 现在平均价格是3万余元，最高的一套在200万元左右。 ”。 这个销售员说:“我们公司的大部分企业都是商业项目，压力很大。 否则不会降价”。
但是，从环球影城效果和城市副中心的建设中受益，“园区30平方米的单间租金每月3000元左右，正在慢慢上升。 另外，很多企业来我们这里购买整栋楼，用于开酒店，领导现在也希望我们能在整楼销售。 ”。
当房价普遍上涨时，如果自己项目的售价原地踏步，开发者就会感到压力。
在去年被暂停上网本的亦庄林肯公园，销售员告诉《每日经济信息》的记者，现在他们的项目第一是以150~200平方米的大型户型为主，可以满足买家改善型的诉求。
林肯公园的卖场很大，但很安静，只有几个销售在聊天，看起来什么都没做。 记者的到来使他们兴奋地说:“最好在今天之内决定。” 一位销售员向记者介绍说，林肯公园的房源已经很少，只剩下3、5套，但价格还维持着去年的水平，没有随着房地产市场的热度上涨。
离开时，这个销售热情地邀请记者参加幸运车轮的抽奖活动，中了最终奖3公斤大米一袋。 在不远的赠品区，为了吸引观看者而准备的赠品还没有出现很多。
●脱化缓慢，担心销售，市场交易冷却
林肯公园曾经是亦庄地区成交最活跃的商住项目。 《每日经济信息》记者获悉，在制定“326”政策的前一年，林肯公园整体商家的成交量为1022套。 但是，从年到年3月26日的成交量为107套，下跌幅度达到89.5%。
林肯公园项目从今年开始销售，现在开始销售4年，卖场现在还在运作，大厅内有写着“特价工人到达入市”的口号的招牌。 “工程抵押是我们的开发商把房子抵押给施工者做工程款，施工者把这些房子委托给我们销售。 ”。 林肯公园的销售员向记者解释说。
另一方面，在网站上输入“林肯公园工到房间”，不为人知的中介平台今年4月21日发布的消息只有一条，“林肯公园二期，开发商工到房间，精装现房、户型、房间资源有限，可靠。
尚品台湖是年末开始的，据销售员介绍，这个项目有4000多所房子，现在1000多所没有销售。
看着房间的缝隙，《每日经济信息》的记者与销售进行着这样的对话。
“这些不开灯的是投资者买的房间吗？ ”。
“不，哪个都没卖。 但是请放心。 这里的上升空间还很大。 ”。
“只考虑业务的话，可以选择的空间还很大。 外向8080，旭辉26个街区等都是我们这样的性质，还有新房。 ’尚品台湖的销售员说。
尚品台湖是通州核心区某项目的销售员推荐给记者的。
诺德中心的销售员对记者说，从员工宿舍变成了可以销售的房源。 “没关系。 请比较一下。 共生世界村的项目也很好。 ”。
●租赁销售、改水换电，灰色区域依然存在
实际上，商改住宅的开发者从设计计划一开始就尽量响应购房者的诉求，检查时在毛坯房进行检查，没有独立厕所等设施，但通过检查并装修，可以使房屋拥有隔板和各种居住设施。
为了让没有购买资格的人顺利购买，开发者也下了很大功夫。
《每天经济信息》的记者收到了销售邮件，得知丰台区玛雅科技村正在进行销售。 该项目原本是总公司基地(中国)控股旗下的酒店，公司为了在短期内回收资金，将原酒店的房间“长期租赁”。
“这是一个商业项目，因此必须注册企业，并以企业名称与集团签订20年的租赁合同。 到期后，也可以更新。 ”。 玛雅科技村的销售员对记者说。
“我们可以注册企业，雇用会计，帮助企业会计。 每年大约产生7000元的费用，你可以把住宅地址租给其他企业。 我们也找你。 大概一年能有7000元的收入。 正好收支相抵。 ”。
但是根据合同法租赁合同最多只能签订20年。
对于记者没有购买商品房资格的问题，销售员积极注册企业，推荐可以用企业名称购买的利润。
林肯公园的销售对“每日经济信息”表示:“即使以企业的名义购买，也不占个人购买室(指商品住宅)的指标。 房子涨价后销售，直接改变整个企业就行了。 房子实际上会成为买家。 这样还没有契税。 ”。 但是这个员工说记者不帮助注册企业和雇佣会计。
尚品台湖的电梯中，密集着“代注册企业”“改水改电”“代账”等与商改住项目密切相关的广告，重仓等开发者似乎也默认了这些的存在。
另外，最近比较业者变更项目维权的情况也变多了。 例如，旭辉26个街区的老板担心自己的房子是否会继续住下去，举起了“霸王条款，欺诈业主”的横幅。 还没有拿到房间的业主以房子达不到的名义拒绝领取房间，抗议房价下跌，企图找回以前支付的高额房价。
