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自住房和建设部等九个部委公布12个租赁试点城市名单以来，仅一个月时间。九个试点城市已经宣布了他们的计划或通过了审查。专家认为，这些城市的迅速启动，标志着中国住房租赁市场改革的帷幕已经拉开，房地产市场长期“轻租重售”的局面将会改变。
“轻租重售”住房模式加剧租赁市场矛盾
据住房和建设部统计，目前中国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%，主要是新就业的大学生和农民工。在高房价时代，与新市民对住房租赁的旺盛需求相比，我国大中城市的租赁市场存在着住房总供给严重不足、租赁价格高、供给结构不合理、租赁环境普遍等诸多问题。
从租金成本的角度来看，上海市居住研究所发布的《中国50个城市租金收入比研究》报告显示，北京市租户人均租金支出已超过2000元。根据6月份的数据，厦门、杭州和合肥等34个城市的租金收入比率在25%至45%之间，而北京、深圳和上海等城市的租金收入比率超过45%，这意味着一些城市居民近一半的家庭收入用于房租。
从供给结构来看，上海公寓企业联盟的研究数据显示，目前我国约有1亿套出租单元，其中90%以上为个人租赁，品牌公寓企业的份额不到2%，发达国家租赁市场的规模比例为20%-30%。清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，发展租赁市场就是要改变租赁市场的供给结构，不断增加租赁市场的有效供给，从而稳定租金。
深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，租赁市场积累的问题主要是由“重交易轻租赁”的长期模式造成的。
如何实现房地产市场的健康发展？事实上，在2015年底，中央经济工作会议提出建立一个同时购买和租赁的住房制度。2016年6月，国家统计局发布第39号文件，明确要求加快培育和发展住房租赁市场。今年5月，住房和建设部颁布了《房屋租赁与销售管理条例(征求意见稿)》，在一系列文件和意见的推动下，许多城市的租赁市场改革相继展开。
上海率先推出两块“只租不卖”的租赁地块。北京未来五年将建设150万套住房，其中包括50万套出租住房。深圳市规定，棚户区改造后的所有住宅区，除拆迁户外，都将用于人才住房和保障性住房，“只出租，不出售”。
租赁改革推出“租购同权”释放积极信号
除深圳、合肥、肇庆外，本次九部委宣布的12个试点城市中，已有9个城市宣布了租赁试点方案或通过了市政府会议审议。虽然北京、上海、无锡等城市没有被纳入试点，但他们还是采取了很多措施来发展租赁市场。
从地方方案来看，租赁市场的培育主要体现在各种方案中，内容主要集中在以下几个方面:
制度化、专业化和规模化已成为试点城市培育租赁市场的重要手段。许多城市已经量化了接受培训的租赁企业的数量。例如，到2020年，沈阳将有50家房屋租赁公司。武汉的两个主要开发区需要7000套新的租赁住房，试点企业不少于20家。
在供应方面，国有企业得到了前所未有的鼓励。一方面，国有企业可以在稳定市场租金方面发挥主导和推动作用；另一方面，有利于国有企业盘活闲置低效的工厂和商业建筑，增加市场租赁住房供应。
“授权”租赁团体已经成为大多数城市制定租赁政策的共同方向。继广州提出保障“同等租购权”并允许符合条件的租户子女享有就近就学权后，无锡、郑州和济南已将租赁住房纳入“合法稳定住宅”范畴。
丁松表示，从国家启动的12个城市租赁试点项目开始，到试点项目之外城市租赁市场的积极发展，特别是“同租同购权”的提出，对我国建立“租购并举”的住房制度具有重要的信号意义。
房地产开发模式的变化，自持性房地产还是未来的集中入市
业内人士表示，随着租赁市场的“崛起”，中国房地产市场“轻租重售”的局面将在很长一段时间内逐步改变。
华南城市研究协会副主席孙友树说，一些人问租赁市场是否繁荣，房价是否会暴跌。房子具有财产属性，有条件的人仍然会购买房子，以保持和增加价值和财富效应。因此，租赁市场的发展不会导致房价的大幅下跌，这对稳定整体房价起着重要作用。
公共福利、税制改革和资产证券化被业界视为影响住房租赁市场培育和发展的三个重要因素。万科长期租赁公寓项目负责人张建议，租赁企业的发展应该得到进一步的税费减免的支持，与住房产权相关的公共福利制度应该进行改革，以进一步辐射租赁群体。
业内普遍认为，目前，房地产业正从单一的“拿地卖房”模式转向一个同时销售和控股经营的时代。“可以预测，未来三年将是自持物业进入市场的集中期。面对大规模的“出售给控股”，开发商必须提高资产轻战略的能力。大型住宅公司龙湖冠宇品牌总经理邵云表示。
