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我们的记者王立新
由于流行病和租来的房子到期，我把以前的房子退掉了。但是，公司离自己的住房太远，所以又开始租房。最近，正在看房的李(化名)告诉《证券日报》记者，她没想到会选择更多的房子，于是房价下跌了。
夏(化名)最近交了房租，她还告诉《证券日报》记者，春节后我换了工作，在疫情刚刚缓解的时候不得不租房子。那时，我看到了很多房子，大多数都降低了租金。其中一些与疫情爆发前相比，每月减少约500元，每年节省6000元。
自疫情爆发以来，北京的租赁市场发生了深刻的变化。在禁令期间，人们不能在社区租房和看房。春节后等待换房和续签合同的租户不再去北京，农民工的数量也在减少。在严格的控制下，业主可以降低租金或干脆空，而长期出租公寓的经营者近年来迅速扩大了他们的房子，承受着更大的压力。
在等待完小阳春想提高租金的愿望后，空在假期结束后，长期出租公寓的经营者需要面对那些消失而不知道什么时候回来的房客，以及支付给房东的租金、装修和运营等各种费用，这些费用受到收入资金减少和现金支付增加的挤压。目前，长期租赁公寓运营商的现金流普遍吃紧，一些运营商已经走上了通过缩小规模、调整运营模式来自救的道路。
租户降低租金。
根据壳牌研究院的数据，从2020年1月到4月，北京的平均租金是81.6元/平方米/月，比去年下降了4.1%。受疫情影响，尤其是1月和2月，交易量大幅下降，租赁需求被推迟。与去年同期相比，空的购买率有所上升。
此外，根据5月份58个重点城市的租房趋势报告，北京的月平均租金为4592元，比上个月下降了2.3%。进入6月的第一周后，根据壳牌研究院的统计，北京的租金水平继续呈下降趋势。
目前，业主的租赁价格预计将继续下降，上市价格逐月下降。房客有更大的发言权，空的讨价还价空间也得到改善。壳牌投资公司的高级分析师黄辉告诉《证券日报》说，租金下降是由许多因素造成的。一方面，由于疫情，北京租赁市场尚未完全进入正常化；另一方面，全市出租人口处于外流状态，受结构性因素影响，出租租金上涨动力不足。
在这种艰难的市场形势下，原本希望到2021年占到整个市场30%以上的制度化长期租赁平台不得不暂时放缓。根据意见指数的研究数据，今年前四个月，79%的长期租赁公寓企业表示，他们的收入比去年同期下降了50%以上，一些大型企业的损失估计超过1000万元。
为了生存，一些长期租赁公寓企业实施了关门+裁员的策略，基准长期租赁公寓企业的住房数量直接减少了2万多套。就连第一部长出租公寓的经营者也不得不取消合同，缩减冬季的规模。当然，业务结构的适当收缩和调整也有利于企业的整体发展，但长期租赁公寓缺乏抗风险能力背后的逻辑值得思考。
单店盈利能力很弱
众所周知，在过去的几年里，随着城市化进程的不断推进，一线城市和新一线城市的租房人数不断增加，北京的房租水平也一直在不断提高。凭借高质量的产品和服务，长期租赁公寓运营商的租赁价格相对较高，一些长期租赁公寓运营商甚至出现了租户难以获得房间的高光时刻。
当时，在行业良好的市场结构下，大量长期租赁公寓的企业纷纷试水，急于扩大规模，对风险和利润重视不够，大多处于亏损状态。这种商业模式采取了更多的步骤来等待规模扩张到一定程度来实现利润，但并没有把重点放在单店利润上。在疫情的影响下，它增加了财务压力和运营风险。
受疫情影响，长期租赁公寓企业入住率下降，违约率上升，业主仍需正常支付租金。现金流普遍吃紧，一些长期出租公寓的企业面临破产的风险。黄辉告诉《证券日报》记者，一方面，长期租赁公寓盈利模式单一，整体空房型狭窄，属于高成本低利润；另一方面，一些企业在初期盲目扩大规模，不注重单店利润，进一步削弱了抵御风险的能力。
高成本、低利润率的经营模式导致抗风险能力低，主要体现在以下几个方面:一是长期租赁公寓的成本高。目前，我国的长期租赁公寓主要以租赁方式为主，装修和运营也需要较高的成本投入；第二，灵活性差。在市场风险和变化的情况下，租金仍需按照约定支付；第三，经营水平要求高，一些小企业为了扩大规模，会比较积极地接管自己的房子。然而，低租赁能力可能会导致更高的空购买率，现金流已经处于危险之中，使得抵御市场风险更加困难。黄辉在接受《证券日报》采访时表示，长期租赁公寓的企业应该关注现金流，关注单店利润，提高抵御风险的能力。
然而，有想法的长期租赁公寓运营商已经率先采取行动。今年疫情爆发以来，许多地方纷纷出台人才政策，一些长期租赁公寓开始与当地政府合作推出人才公寓品牌，这可能是长期租赁公寓运营商进入细分市场的机会，有利于实现轻资产出口。
(编辑张伟才·山丹)
