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目前，城市发展已经从增量经营转变为存量经营，“城市更新”已经成为解决城市扩张受限、城市建筑破旧、设施环境落后、提高城市效率、推动城市经济发展和转型的主要动力。这个过程中有什么新的要求、机遇和挑战？如何体现停车运营和资产管理的价值？10月25日，由金融部门发起、阳光海天停车产业集团支持的金融价值沙龙，以“城市更新:激活展望未来的价值导向型城市”为主题，邀请生产、教育、科研、资本代表齐聚广州，寻找城市更新的新契机。 广发证券结构财务部副总经理何江波参加了此次活动，从金融机构的角度对商业地产和停车资产证券化发表了自己的专业意见。何江波表示，典型的城市更新项目分为三个阶段:土地一级开发、招标、拍卖和二级开发。商业地产也需要持续运营。金融机构注重风险和收益之间的平衡。随着更新和改造，他们继续达到里程碑。项目的风险会降低，土地的价值会不断释放，企业的融资能力会逐渐提高。然而，在初始阶段，企业获得融资确实很困难，这需要基于不同金融机构的风险偏好。在不同阶段，
图:广发证券结构财务部副总经理何江波
他认为，虽然国内商业地产增长迅速，甚至在许多地方，空的购买率更高，租金回报率更低，从长远来看，没有必要过于悲观。从另一个角度看，近年来，黑石、kkr等国际知名资产管理公司相继成立了大型房地产基金，融资规模不断创新高，这表明在经济发展到一定阶段后，随着无风险利率的下降，房地产的价值和收益相对具有吸引力。这些国际知名的资产管理机构还展示了国内核心城市(如华北、上海、广州和深圳)商业地产“买中买”的节奏。”何江波表示，虽然国内商业地产整体发展相对较快，但尚未进入增量转股阶段，证券化比例仍较低。然而，从近三年发行的CMB和reits的规模来看，呈现出快速增长的趋势，投资者的认可度越来越高。未来的商业地产，与此同时，公募reits(房地产信托投资基金)的试点也在推进，可以感觉到监管当局比以往更有决心推动reits的公募。 何江波表示，abs的起源是标准化的资产支持融资，能够保持长期稳定现金流的项目应该得到投资者的认可。然而，从我国的实际操作来看，虽然abs的规模已经超过3万亿，但大多数仍遵循“资产+信用”的建设思路，更注重发行人的实力。因此，对于商业地产融资，即使地产本身质量相对较高，如果主体实力较弱， 何江波进一步分享了停车资产证券化的问题。他表示，由于投资回报率低、投资周期长等因素，目前市场上停车场资产支持型证券发行数量不多，发行项目主要是ppp背景或主体信用增强较强的项目。停车场作为一种特殊的商业财产，也具有一定的社会福利，特别是在商业欠发达的四线城市，政府有一定的激励通过ppp来支持，从而通过“用户费+可行性缺口补贴”的方式创造稳定、可预测的现金流，提高分配的成功率。 "经纪资产管理公司为商业地产、停车资产、城市更新和其他相关项目提供的融资方式灵活多样，包括传统的资产支持型证券(包括CMB)、reits和非标准融资。同时，我们也在探索与银行、私募等其他机构的合作模式，如M&A贷款+cmbs/reits模式、M&A基金+cmbs/reits模式、非标准债权(资产管理计划)+私人银行代销、住宅房地产基金等。”何江波最后说道。
