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本报记者周
最近，第一太平戴维斯发布了一份关于中国房地产投资信托市场的报告(第一部分)，其中讨论了中国实施房地产投资信托所面临的形势和可行的解决方案。Reit于1960年首先在美国诞生，然后发展到欧洲和亚洲。由于其独特的属性，房地产投资信托可以给房地产市场的发展带来许多好处。这包括为房地产市场提供一个收入稳定、流动性好的规范有序的投资中介，同时可以提高整个市场的透明度，促进市场的物业质量不断提高，也可以释放出大量的房地产开发商捆绑的资金。
自2014年起，中国开始尝试类似reit的产品，探索资产证券化的新机制，希望为开发商提供新的融资渠道。截至2019年10月，市场上有53个reit类产品，总规模为1108亿元人民币。最像reit的底层资产是零售地产和办公地产，它们集中在一线城市和二线城市。aaa级房地产投资信托的回报率要求达到4%-6%。然而，类似的房地产投资信托在本质上更接近于资产支持证券，并以负债的形式存在，这与海外房地产投资信托仍有很大差距。与此同时，类似的房地产投资信托基金不能享受税收优惠，每一层结构将涉及不同的税收。
目前，中国正面临经济增长放缓的局面，需要实施一系列稳定经济的措施，reit可能是其中的一种方式。同时，从2016年底开始，政府开始实施降低杠杆率的措施。中国开发商和投资者正面临严峻的现金流压力，而reit的出现也能为他们提供新的融资渠道。
此外，进入股票时代后，市场上的发展机会越来越少，开发商开始反思发展模式，专注于通过资产管理获得更稳定的收入和实现角色转换。最后，在当前股市和房地产市场回报率下降、风险上升的情况下，个人投资者也需要获得更多的投资选择。
第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部高级总监詹姆斯麦克唐纳(James macdonald)表示:“中国的房地产、金融和证券市场正在经历一系列变化。房地产市场的新供应量有所减少，开发商的专业水平不断提高，房地产逐渐由松散控股转变为整体控股，资产管理成为焦点，国内开发商逐渐将重点从住宅转向商业。在金融市场，政府继续抑制影子银行，鼓励企业从债务融资向股权融资过渡，同时提高资本的透明度和利用率。在证券市场上，沪港通，a股被纳入摩根士丹利资本国际新兴市场指数，科技板块成立，资本运作更加专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。这为中国推出房地产投资信托基金奠定了基础。”
该报告推测，中国房地产投资信托基金的净收益率预计在5%左右，比10年期政府债券收益率高出约2个百分点。预计规模大、业务多元化、与政府关系密切的国有企业开发商更有可能成为首批尝试reit的公司。社会保障和基础设施项目可以作为第一批税收优惠试点资产，这不仅可以减轻政府的财政压力，还可以平衡税收收入；需求强劲的物流资产组合和透明度高、流动性强的一线城市写字楼也可能是中国reit的基础资产。此外，reit的特性符合保险公司的风险偏好，因此保险公司有可能成为中国reit的潜在投资者。此外，reit可以给国际投资者投资中国房地产的机会，同时降低他们直接投资的风险，因此外国投资者也可能是reit的主要投资者。
