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6月26日，市发改委和市房管局联合发布了《武汉市物业服务费管理实施细则》。与过去最大的不同是，政府指导价适用于初始物业费。
据悉，本细则将于2019年8月1日起实施。本细则实施前，物业服务双方已经按照合同约定了物业服务收费等事项的，原协议继续执行。
前期物业服务是指在业主和业主大会首次选择物业服务企业之前，建设单位通过招标方式选择前期物业服务企业。在过去的实际运作过程中，由于业主无法参与前期物业的选择和选择，前期物业管理费的“故意定价”现象时有发生。
一名高级房地产官员透露，“任意定价”往往会导致“高房地产成本”。许多早期物业是建设单位的子公司。考虑到业主大会成立后很难提高物业管理费，在引入前期物业定价时，建设单位会一起玩“预付款”来设定“高价物业管理费”，从而引发纠纷。
对此，《实施细则》规定，我市住宅前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准由价格行政主管部门会同同级住房行政主管部门制定。通过制定基准收费和浮动区间，确定合理区间，规定前期住宅物业服务收费。
如何制定收费标准？《长江日报》获悉，物价部门会同同级房管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主负担能力等因素，按照规定制定了定价权限和程序，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务价格成本监审办法确定。
《实施细则》规定，办公楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校园等自办住宅物业和非住宅物业参照《实施细则》的有关规定执行。
《实施细则》明确规定，我市中心城区的预售物业服务费实行分级定价，共分五个等级。实行收费制度后，社区共用电梯、照明等公共设施设备运行能耗费纳入物业服务收费一并收取，不再收取其他共用费用。通过简化收费方式，防止以各种借口重复收费，减少物业服务费纠纷，进一步鼓励物业服务提供者加强内部管理，提高服务质量。
根据物业服务的五个等级，前期物业管理费分别设定了五种基准价，有电梯和无电梯分别定价，最高涨幅为基准价的20%。如果有电梯，最低“一级”物业服务基准价为1.2元/m2/月，最高“五级”为3.2元/m2/月。基准价格最高可浮动20%，这意味着最高前期物业服务费不得超过3.84元/平方米/月。据了解，目前武汉市场新建住宅小区的物业管理费一般在每平方米2元以上，近两年来每平方米3元和4元的增幅较为明显，最高超过6元。
实施细则要求建设单位依法公开选聘前期物业服务主体，在政府规定的收费标准内与前期物业服务主体签订前期物业服务合同，并将物业服务合同报其管辖的价格主管部门。
据了解，在住宅区成立业主大会后，物业服务收费将不再作为前期物业实行政府指导价管理，实行市场调节价。业主大会和物业服务主体将根据小区的服务内容、服务质量和服务标准，通过市场竞争直接协商定价。
《实施细则》要求建设单位自前期物业服务合同生效之日起至房屋交付之日止承担物业管理费用，房屋交付之日后的物业管理费用由业主承担。
物业服务合同期限内，物业服务主体不得随意调整物业收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意，在征求意见前，应当在物业管理区域内公示提出的价格调整方案及理由、费用变化等信息，公示时间不得少于15日。
