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目前，城市发展已经从增量经营转变为存量经营，“城市更新”已经成为解决城市扩张受限、城市建筑破旧、设施环境落后、提高城市效率、推动城市经济发展和转型的主要动力。这个过程中有什么新的要求、机遇和挑战？如何体现停车运营和资产管理的价值？10月25日，由金融部门发起、阳光海天停车产业集团支持的金融价值沙龙，以“城市更新:激活展望未来的价值导向型城市”为主题，邀请生产、教育、科研、资本代表齐聚广州，寻找城市更新的新契机。
更新和激活城市的未来价值 城市是美好生活的核心场所，在不断发展变化的背后，是城市的不断升级。以广州为例，2016-2018年城市更新项目数分别为14、17和47个，涉及更新面积分别为253万立方米、113.2万立方米和1987.5万立方米。 金融板块上市公司部副总经理邢静谈到了在广州举办主题为“城市更新:激活展望未来的价值导向型城市”的沙龙的目的。她表示，自成立以来，金融业一直关注价值、发现价值、传递价值、提高资源配置效率，并与优秀的行业和公司共同成长。基于此，金融部门与高质量的机构合作，讨论行业的前沿话题。这一次，金融界和阳光海天联合举办了一系列沙龙，从“停车资产”到“商业地产”，再到“城市更新”，话题范围不断扩大。沙龙从上海到深圳，再到广州，连接各大城市的商业地产从业者。
图:金融业上市公司副总经理邢静
城市产业结构的变化和升级为城市更新提供了动力。阳光海天董事长兼首席执行官、《停车简单》联合创始人闫亮表示:“阳光海天积极参与市级服务项目，从停车产业细分入手，参与城市公共停车场和智能停车平台的投资和运营，并在京、津、沪、青、肇庆等城市进行了大量实践。未来，无论是整个业务的数字化转型，还是智慧城市的进一步建设，我们的市级业务都是基于物联网建设的解决方案，实现大数据平台的运营，通过移动互联网运营。因此，停车场将成为未来非常重要的交通入口。阳光海天目前拥有智能控制平台、管理监控平台、运营管理系统和收费管理系统，提供场景联动、精准营销、排水入场等停车业务生态系统，帮助商业企业、品牌商家和消费者深度耦合运营。”
图:阳光海天董事长兼首席执行官、一站式服务(Stop Simple)联合创始人闫亮，由于中国房地产市场的基本制度是从香港借鉴过来的，所以它已经通过深圳和广东延伸到全国。在城市更新方面，广东仍处于全国前列。2009年，国土资源部与广东省合作，推进建设节约集约用地试点示范省。 凯撒将城市更新作为其最优先和最重要的战略业务，并在1999年成功翻修了未完工的深圳“桂芳花园”后，逐步增加了储备。目前，旧城改造项目储备覆盖深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、佛山、上海、北京，业务类型包括旧工厂、未完成的建筑、旧城镇和旧村庄，集团广州商业管理公司总经理乐维分享了凯撒旧城改造的经验。他说:“从中期和长期来看，城市更新应在经济效益、社会效益和环境效益之间取得平衡。未来，城市更新将作为城市综合经营的主要方式。新产业、新人才、新环境、新金融是其新内涵，未来将形成产业服务、城市运营和金融资本协同作用的模式。”
图:凯撒集团广州商业管理公司总经理乐维
精细化经营+多元化融资 棕榈科有限公司成立于1984年，一直关注生态环境。2014年，它提议将生态城镇从单一的环境园林企业转变为综合生态环境运营商。根据数据，目前的棕榈科产品系列包括特色城镇、休闲度假区、乡村综合体、文化旅游综合体、休闲旅游景点和城市升级综合体。棕榈科执行副总经理冯玉兰表示:“在棕榈科的转型中，产品线中的城市升级综合体与城市更新的关联度最高。”对于停车行业，冯玉兰表示，不仅市中心需要停车位，小城镇也需要精细化运作，小城镇的停车规划也非常重要。
图:棕榈执行副总经理冯玉兰
世邦魏理仕华南区高级总监、广州公司总经理严思慧认为，旧城改造有一些新的机遇。老城区最大的挑战在于交通问题、停车问题和以往的设计不能适应新的需求的问题。“在对广州北京路和上下九等步行街的长期跟踪中，我们会发现，与目前的新兴商业区相比，其租金实际上正在下降，主要是因为其现有物业无法真正升级和扩建。”
图为:世邦魏理仕华南区高级董事、广州公司总经理严思慧
关于商业地产的新产业机会，她说:“我对智能停车管理更为乐观。”现在，办公楼和商业地产的停车场管理已经与技术相结合。未来的发展趋势是任何行业都需要与技术紧密相连。如果你走在别人的前面，你就可以享受蓝海市场，先吃蛋糕。” 过去，商业地产的问题主要体现在三个层面:消费放缓、供应过剩和网络冲击。然而，目前，该行业正面临以下改进:促进消费政策红利，在线饱和，改善供求，增加管理溢价，以提高经营收入。资本化率的下降带来了重估的机会，资产证券化打开了管理的半径。 未来，将会出现互联和细化，市场将会出现结构性机遇。阳光海天的首席信息官李可表示:“阳光海天推出了aipp(全在一个停车平台上)解决方案。”什么是aipp？事实上，有必要将我们整个停车行业的互联网平台与aiot、大数据、停车智能管理平台和会员系统结合起来。在这些平台形成之后，最重要的是让客户转移注意力，增强业务能力。”
图:阳光海天首席信息官李可解释说:“aipp汇集了阳光海天十多年来在停车行业的理解和经验，并对停车的每个细节进行标准化和处理。”平台化、移动化和数据化第一次将人工智能引入停车领域，使人工智能惠及每一个停车场和用户，使所有的停车运营和管理工作都有一个大的后台停车场。原因很简单。“楼上”的商业生态不好，客流不好，“楼下”的停车肯定不能接受。这是一种互补的生态。” 中央电视台房地产评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫将在未来投资商业地产，包括城市扩张、城市更新和集体建设用地。其中，城市更新是主要方向。此外，证券化和轻资产战略是未来商业地产的发展趋势。
图:中央电视台特约物业评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫
他提到，目前城市更新主要集中在一、二线城市和一些三、四线城市，其中一线城市占40%。城市更新的类型主要包括旧城改造、旧厂房改造、商业升级、新办公楼和新住宅等。国内顶级房地产企业和顶级投资机构争夺城市更新的市场份额，主要进入方式是自主经营、并购合作。其中，合作的方式有很多，比如与有资源的公司合作，或者通过第三方平台和基金进入。广发证券结构性金融部副总经理何江波表示，“国际知名资产管理公司在中国北方、上海、广州和深圳等核心城市的商业地产领域，一直处于“买入买入买入”的节奏之中。”何江波表示，虽然目前国内商业地产整体发展相对较快，但尚未进入增量转股阶段，证券化比例仍然较低。然而，从近三年来商业房地产抵押贷款支持证券(CMB)和房地产信托投资基金(reits)的发行规模来看，呈现出快速增长的趋势，投资者的认可度越来越高，未来商业房地产证券化将越来越多。与此同时，公开发行房地产投资信托基金的试点也在推进，可以感觉到监管当局比以往更有决心推动房地产投资信托基金的公开发行。
图:广发证券(GF Securities)结构金融部副总经理何江波(音译)闫亮补充道:“未来停车场的最大特点是它既是一项资产，也是一处房地产。”因此，阳光海天正积极探索reits、abs等融资模式。此外，我们还注重汽车售后服务。我们有一个叫易车生活的品牌，在广州开了十多家店，在停车场提供与汽车相关的服务。同时，在收费项目中，停止与蚂蚁金服合作建立新的收费公司。就在今年4月，它与法国indigo签署了一项战略合作协议，并成立了一家合资公司，为城市一级的停车业务提供服务。”
