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有限的竞争空间正如火如荼，但项目利润可能会很低。
据机构数据显示，到目前为止，北京已有66个有限竞争地块，仅有20个地块的销售价格与底价之差超过2万元/平方米，80%的项目已经或将要亏损。
据业内人士称，底价与销售价之间的差额应涵盖建筑成本、运营成本、管理成本、人工成本、资本成本和税收，已进入市场的项目利润普遍受到严重压缩。有限竞赛室的地理位置和配套设施普遍较差，大多数项目淘汰缓慢。为了加快成交量，开发商普遍降价促销，损失的可能性进一步加大。
需要指出的是，有限竞争空间的引入对有效缓解北京住房供需矛盾起到了关键作用。随着新房存量的增加和土地供应市场规则的更加灵活，无限量住房的供应将逐步增加。
有限竞争室项目面临亏损
根据中原地产研究中心的数据，自2017年以来，北京已有105起有限竞争房屋的土地转让案例。在105块限定竞争的土地中，许多地块的平均售价与底价相差不到10000元，相差最小的地块仅为6300元/平方米。此外，仅有38块土地的平均售价与底价之差超过2万元/平方米。
从限价地块的定价来看，在上述105个地块中，有19个地块的价格超过6万元；5万元至6万元的有46例；5万元以下的有40箱。在已进入市场的66块土地中，46块土地的销售价格与底价之差不到20000元/平方米。
根据中原地产研究中心的数据，进入市场的项目中有80%已经亏损或将面临亏损。就销售进度而言，只有8个项目被宣布基本售罄，大多数项目仍有更多的后期库存项目。随着销售时间的延长，总成本会进一步增加。即使现在清算，根据进入市场的时间，也只能减少损失。
从限制竞争房的位置来看，大部分进入市场的项目位于丰台与房山交界处的大兴和青龙湖地区，大部分房地产项目位于六环路及更远的地方，远离市区。只有少数建筑被地铁、大型医院、学校和其他成熟的设施所包围。
除了土地收购成本与销售价格差异小、销售周期长之外，有限竞争住房项目密集进入引发的价格战也是项目利润压缩的主要原因。未来，随着有限竞争住宅项目进入市场的增加，原有项目进入市场的价格战将进一步升级，相关企业的亏损程度可能进一步扩大。
2019北京有限竞争房销售热图来源:中原房地产研究院
诸葛房产搜索数据研究中心分析师王小妮向《中国证券报》表示，目前北京市住宅用地的收购底价大多在3万元/平方米左右，竞争有限的新房平均售价在5万元/平方米左右，大多数新房的平均售价与底价相差不到2万元/平方米。两者之间的差额不仅应包括建筑和安装成本，还应包括运营成本、管理成本、劳动力成本、资本成本和税收，最后剩下的是住房企业的利润。
王小妮指出，北京限制性竞赛场馆的建设和开发成本约为2000元/平方米，后期运营等成本占很大比例。其中，住房企业之间的融资成本差异很大，不同的项目需要缴纳不同的税费，导致项目之间的盈利能力存在差异。目前，从开发到销售，如果每平方米成本控制在15000元/平方米以内，就可以实现利润。
新房库存创下新高
根据机构数据，2019年1月至11月，北京共售出33，074套新商品房，同比增长60.4%。其中，共售出18，935套有限竞争室。有限竞争住宅项目已成为2019年11月北京市场新屋交易的主流产品。
在住房供应方面，自2018年以来，北京共供应了8万套新房。其中，有限竞争房54400套，占近两年住房供应总量的68%。
截至目前，北京商品房库存已达7.56万套，为近八年来最高。此外，北京有限竞争房屋的合同数量总计为23，400套，库存高达31，000套，这也创造了新的记录。
值得注意的是，北京新建住房市场的高库存一方面与有限竞争住房供应的持续井喷有关，另一方面与北京更严格的信贷政策有关。
据了解，北京市仍根据2014年调整后的普通住房认定标准对“普通住房”和“非普通住房”进行界定。五环路内总价格需控制在468万元以内；五环路至六环路总价需控制在374万元以内；六环路以外的总价需控制在281万元以内。
信贷政策规定，首次购房者购买"普通住房"需要35%的首付，购买"非普通住房"需要40%的首付；二手房买家需要60%的首付“普通住宅”和80%的首付“普通住宅”。
在这方面，一些开发商的销售负责人告诉《中国证券报》(china securities journal)，北京大多数有限竞争的住宅项目都是“非普通住宅”，这就要求二套房买家支付更高的首付款。第一批买家更喜欢小型公寓，而面对大型公寓的客户大多是需要换房的第二批买家。这导致了面积与贷款资格的不匹配，这也是许多项目积压大型房地产的主要原因。
无限制的土地供应增加了
2019年，北京共供应了29块商品房用地，包括14块限价用地和15块限价用地。从土地流转类型来看，无限地块的比例有所增加。
据了解，自2016年底以来，北京推出了“限价房和竞争性地价”地块，逐渐成为北京土地出让的主要方式。自2019年以来，北京的土地转让规定已经放松，无限制的土地供应逐渐增加。
这一现象的背后，与有限竞争房屋的开发商盈利能力差有关。
一家国有上市房地产企业的负责人向《中国证券报》表示，限售房项目严重降低了企业利润，许多限售房项目要求开发商建设相应的教育、医院和商业设施。由于竞争房屋有限的住宅项目盈利能力差，叠加淘汰速度慢，许多项目的配套建设工期延误，不利于该地区的整体发展。
该负责人还表示，许多竞争有限的地块需要缴纳更多的税费，这大大增加了这些开发商收回土地后的成本。有限竞争空间开发商需要平衡质量和价格。对于追求质量的开发商来说，有限的竞争空间不是最佳选择。未来，开发商对无限土地的争夺将进一步加剧。
诸葛指出，"共有产权房"、"限定房价、竞争性地价"的土地出让模式有利于引导居民对房价的合理预期。随着基本制度和长效机制的建立和完善，北京住房供需矛盾将逐步缓解，纯商品住宅用地的稀缺将逐步显现。未来，随着土地供应市场规则的更加灵活，无限制住房供应的数量将逐渐增加。
